Lausunto asuntokauppalain konkurssisäännöksiin liittyvistä ongelmista

Lausunto asuntokauppalain konkurssisäännöksiin liittyvistä ongelmista

Oikeusministeriölle

Dnro L2025-67

Lausuntopyyntönne: hanke OM101:00/2023, sähköposti 23.9.2025
KOMMENTTIPYYNTÖ ASUNTOKAUPPALAIN 2 LUVUN 14 §:N JA 4 LUVUN 13 §:N PUUTTEISTA

Suomen Asianajajat kiittää mahdollisuudesta lausua asuntokauppalain konkurssisäännöksiin liittyvistä ongelmista.

Yhtenä Suomen Asianajajien sääntömääräisenä tehtävänä on seurata oikeuskehitystä maassa ja lausuntoja antamalla sekä aloitteita tekemällä tarjota kokemuksensa yhteiskunnan käytettäväksi. Suomen Asianajajien oikeuspoliittisen työn lähtökohta on oikeusvaltion turvaaminen. Lausunnoissaan Suomen Asianajajat pyrkii painottamaan oikeusvaltioperiaatteen toteutumiseen, oikeusturvaan sekä oikeuden saavutettavuuteen, perus- ja ihmisoikeuksien sekä asianajajakunnan itsenäisyyden ja riippumattomuuden turvaamiseen liittyviä näkökulmia.

Pyydettynä lausuntona Suomen Asianajajat esittää seuraavaa.

Nykyisellään asuntokauppalain (843/1994, jäljempänä AKL) 2 luvun 14 §:n 1 momentissa säädetään perustajaosakkaan konkurssipesän velvollisuudeksi ilmoittaa ilman aiheetonta viivytystä, haluaako pesä sitoutua osakkeiden täyttämättömiin kauppasopimuksiin konkurssitilanteessa. Osakkeenomistajan oikeus purkaa tekemänsä sopimus konkurssitilanteessa on saman pykälän 2 momentin nojalla sidottu tähän ilmoitukseen, sikäli kun pesä ei sopimuksiin sitoudu.

Suomen Asianajajat kiinnittää huomiota säännöksen tulkinnanvaraiseen ja epämääräiseen aikamääreeseen ”ilman aiheetonta viivytystä”. Lain esitöissä ei ole avattu lainkaan sitä, mitä aiheellinen viivytys tarkoittaa, eli mitä on pidettävä ostajan kannalta kohtuullisena aikana odottaa konkurssipesän kannanottoa sopimukseen sitoutumisesta. Hallituksen esityksessä on viitattu myös 1 momentissa edellytettyyn aikaan, vaikka tätä aikamäärettä ei ole täsmennetty sen enempää säännöksessä kuin lain esitöissä.

Suomen Asianajajat katsoo, että osana lain uudistusta konkurssisäännöksen aikamäärettä tulisi pyrkiä täsmentämään määrittämällä tarkka tai vähintäänkin nykyistä tarkempi aikamääre, jonka kuluessa konkurssipesän on joko sitouduttava sopimuksiin tai ilmoitettava jättävänsä kauppasopimukset täyttämättä.

Ostajilla on oikeus purkaa sopimus, jos konkurssipesä ei ilmoita sitoutuvansa tehtyihin kauppasopimuksiin. Mikäli konkurssipesä ilmoittaa aikeestaan sitoutua tehtyihin sopimuksiin, ostajalla ei ole oikeutta purkaa sopimusta, ellei tällä ole ”erityistä syytä olettaa asunnon luovutuksen viivästyvän olennaisesti” AKL 4 luvun 9 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Tämä seikka käy ilmi ainoastaan lain esitöistä ja sisältää ”erityisten syiden” sekä ”olennaisuuden” kaltaiset tulkinnanvaraiset abstraktiot. Tämä on omalta osaltaan omiaan vaikeuttamaan lain tulkintaa ja ostajien oikeuksien hahmottamista tapauksissa, joissa perustajaosakkaan omaisuus asetetaan konkurssiin.

Suomen Asianajajat toteaa säännöstä olevan syytä selventää lisäämällä nykyiseen 2 luvun 14 §:ään joko suoran viittauksen AKL 4 luvun 9 §:n säännökseen ostajan purkuoikeutta määritettäessä tai kirjaamalla lainkohtaan oikeusohjeen siitä, missä tilanteessa ostajalla on konkurssipesän sopimukseen sitoutumisilmoituksesta huolimatta oikeus purkaa tehty kauppasopimus. Lisäksi lain esitöissä olisi suotavaa antaa suuntaviivoja viivästyksen olennaisuudelle ostajan näkökulmasta rakentamisvaiheen eri ajankohtina.

AKL 4 luvun 13 §:n 1 momentissa on viittaus 2 luvun 14 §:ään, jossa on säännöksiä sen tilanteen varalta, että myyjä joutuu konkurssiin ennen rakentamisvaiheen päättymistä. AKL 2 luvun 14 §:n osalta Suomen Asianajajat viittaa edellä lausuttuun.

Helsingissä 8. päivänä lokakuuta 2025

SUOMEN ASIANAJAJAT

Niko Jakobsson
Pääsihteeri

LAATI
Asianajaja Mikko Laakso, Helsinki

Suomen Asianajajien lausunnot valmistellaan oikeudellisissa asiantuntijaryhmissä, joiden toiminnassa on mukana noin 150 asianajajaa. Tämä lausunto on valmisteltu sopimusoikeus ja kuluttajansuoja -asiantuntijaryhmässä.